Anong mga hakbang sa due diligence ang dapat kong gawin bago pirmahan ang isang kasunduan ng pagpapangako sa pagbili (*promesa de compraventa*)?

Bago pirmahan ang isang *promesa de compraventa* (kasunduan ng pagpapangako sa pagbili) sa Latin America—lalo na kapag pinondohan ang transaksyon gamit ang internasyonal na remittance—ay napakahalaga na magsagawa ng malalim at sapat na due diligence. Bilang tagapadala o tagatanggap ng remittance, madalas kang nagpapadala ng malaking halaga ng pera sa ibang bansa, at ang anumang kamalian ay maaaring magdulot ng pagkawala ng pera o mga komplikasyong legal.

Una, i-verify ang legal na pagmamay-ari ng tagapagbenta sa ari-arian sa pamamagitan ng opisyal na rekord ng lupa (*registro de la propiedad*) at humiling ng sertipikadong *certificado de libertad de gravámenes*. Pangalawa, kumpirmahin ang zoning ng ari-arian, ang mga permit sa paggawa nito, at ang anumang nananatiling liens o buwis—ito’y maaaring sumira sa iyong investasyon. Pangatlo, tiyaking may malinaw na mga klausula sa kasunduan tungkol sa mga takdang panahon ng bayad, mga termino ng konbersyon ng salapi, at mga parusa sa paglabag, na lalo pang mahalaga kapag nagre-remittance mula sa ibang bansa kung saan ang mga exchange rate at bayarin ay palaging nagbabago.

Kumonsulta ng isang lokal na abogado sa real estate *bago* i-wire ang mga pondo—maraming provider ng remittance ang may pakikipagtulungan sa mga sinuri na legal na network upang tulungan ang kanilang mga customer na maiwasan ang panloloko. Gamitin din ang mga ma-track at sumusunod sa regulasyon na channel ng remittance na nag-aalok ng mga resibo ng transaksyon at mekanismo para sa paglutas ng hindi pagkakasundo, dahil ang mga di-opisyal na cash transfer ay walang proteksyon.

Tandaan: Ang isang maingat na in-diligenced na *promesa* ang nagsisilbing proteksyon sa iyong pera at sa iyong mga karapatan sa hinaharap na ari-arian—kaya ang paggawa ng matalinong pagpili sa remittance ay bahagi ng mas matalinong investasyon.

Anong mga permit o awtorisasyon ang kailangan upang magtayo sa lupa sa nayon matapos ito bilhin?

Ang pagbili ng lupa sa nayon sa mga bansa tulad ng Pilipinas, India, o Mexico ay madalas na nagpapawi ng mga pangarap na magtayo ng tirahan o maliit na negosyo—ngunit bago pa man simulan ang konstruksyon, mahalaga ang pagkuha ng tamang mga permit. Para sa mga Pilipinong naninirahan sa ibang bansa, mga Indianong nasa overseas, o mga Latinong Amerikano na nagpapadala ng remittance pauwi upang pondohan ang mga proyektong ito, ang pag-unawa sa lokal na regulasyon ay nakakaiwas sa mahal na mga delay at legal na problema.

Ang mga kinakailangang permit ay nag-iiba-iba nang malaki depende sa hurisdiksyon, ngunit karaniwang kasali dito ang zoning clearance, building permits, environmental assessments, at minsan ay ang pahintulot para sa conversion ng agricultural land—lalo na kung ang ari-arian ay sakop ng agrarian reform o ng mga protektadong rural zone. Sa Pilipinas halimbawa, ang conversion ng agricultural land ay nangangailangan ng DAR (Department of Agrarian Reform) clearance; sa India naman, maaaring kailanganin ang pahintulot mula sa panchayat o revenue department sa antas ng estado.

Ang mga negosyo ng remittance ay may mahalagang papel dito: tumutulong sila sa mga pamilyang diaspora na magpadala ng pera nang ligtas at epektibo, samantalang nag-aalok din ng lokal na gabay—tulad ng pagkonekta sa mga kliyente sa mga lisensyadong surveyor, civil engineer, o mga opisyales ng lokal na pamahalaan na nagpapabilis sa proseso ng aplikasyon ng permit. May ilang platform na kahit nakikipagtulungan na sa mga provider ng legal na serbisyo upang mag-alok ng bundled support para sa mga proyektong pang-unlad ng rural na lugar.

Kung walang tamang permit, ang mga gusali ay maaaring tanggalin o kapagasan ng multa—na sumisira sa mahirap na kinita at ipinadadalang remittance. Palaging tiyaking sumusunod sa lahat ng regulasyon *bago* simulan ang anumang paggawa sa lupa. Ang pagtatrabaho kasama ng isang pinagkakatiwalaang remittance provider na may malalim na pag-unawa sa mga regulasyon tungkol sa rural na lupa ay nagbibigay ng kapanatagan at proteksyon sa hinaharap na investisyon ng iyong pamilya.

Kung paano nagkakaiba ang mga batas sa pagpapangkat ng lupain (*uso de suelo*) ayon sa munisipyo—at saan ko maaaring makita ang opisyal na mga mapa ng pagpapangkat ng lupain?

Ang pag-unawa sa lokal na mga batas sa pagpapangkat ng lupain (*uso de suelo*) ay napakahalaga para sa mga negosyo na nagpapadala ng pera (remittance businesses) na kumakalat papasok sa mga bagong munisipyo sa buong Latin America at Estados Unidos. Ang bawat munisipyo ay may sariling regulasyon sa paggamit ng lupa—na tumutukoy kung saan ang mga serbisyo pangpananalapi, kabilang ang mga opisinang pangpadala ng pera, mga kiosk, o mga lokasyon ng mga ahente, ay maaaring legal na mag-operate. Kasama sa mga restriksyon ang laki ng mga palatandaan (signage), oras ng operasyon, distansya mula sa mga paaralan o bangko, at kung ang komersyal na aktibidad ay nangangailangan ng espesyal na permit.

Ang mga pagkakaiba sa pagpapangkat ng lupain ay direktang nakaaapekto sa bilis ng pagpasok sa merkado at sa gastos para sa pagsunod sa regulasyon. Halimbawa, isang kapitbahayan na eksklusibong pinagpapangkat para sa residensyal na paggamit ay maaaring ipagbawal ang mga walk-in na serbisyo sa pagpapadala ng pera, samantalang ang mga mixed-use na zona ay karaniwang pinapahintulutan ang ganitong uri ng negosyo, basta’t may tamang lisensya. Ang pag-iiwan ng mga panuntunang ito ay maaaring magdulot ng multa, pilit na pagtatapos ng operasyon, o pinsala sa reputasyon—na lalo pang nakasasama sa mga serbisyo pangpananalapi na kailangan ng mataas na antas ng tiwala.

Ang opisyal na mga mapa ng pagpapangkat ng lupain ay bukas sa publiko sa pamamagitan ng mga departamento ng planong pangmunisipyo o sa mga online portal. Sa Mexico, kumonsulta sa *Dirección de Desarrollo Urbano y Ecología* sa lokal na *ayuntamiento*; sa Estados Unidos, tingnan ang mga GIS mapping tool ng lungsod o kondado (halimbawa: NYC Zoning Map o LA County GeoHub). Lagi kang dapat mag-verify sa lokal na awtoridad bago sumang-ali sa isang lugar—dahil maaaring hindi isinasaalang-alang ng mga mapa ang mga kamakailang pagbabago.

Para sa mga provider ng remittance, ang pagbuo ng proseso ng verification ng pagpapangkat ng lupain sa loob ng workflow sa pagpili ng lokasyon ay nag-aangat sa bilis ng onboarding, nagpapalakas ng pagsunod sa regulasyon, at nagpapadala ng matatag na paglago. Ang pakikipagtulungan sa mga lokal na abogado o ang paggamit ng mga platform na nag-aalok ng real-time na datos tungkol sa pagsunod sa regulasyon sa antas ng munisipyo ay mas lalo pang binabawasan ang risk—na nagpapalitan ng kumplikadong isyu ng pagpapangkat ng lupain sa isang estratehikong vantaheng pangnegosyo.

 

 

About Panda Remit

Panda Remit is committed to providing global users with more convenient, safe, reliable, and affordable online cross-border remittance services。
International remittance services from more than 30 countries/regions around the world are now available: including Japan, Hong Kong, Europe, the United States, Australia, and other markets, and are recognized and trusted by millions of users around the world.
Visit Panda Remit Official Website or Download PandaRemit App, to learn more about remittance info.